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房屋鉴定是指对房屋的完好与损坏程度和使用状况是否进行鉴别、评定。

鉴定依据《房屋结构鉴定标准》DB11/T637和其他相关标准或规范；适用于既有房屋结构的性鉴定。

在下列情况，宜进行结构性鉴定：

1、周边邻近地质条件改变的房屋；

2、改变用途或使用条件的房屋；

3、需改造和扩建的房屋；

4、过设计使用年限需要继续使用的房屋；

5、其它需要鉴定的房屋。


房屋检测相关知识
（一）什么是房屋结构？
答：房屋的结构就是房屋中由基础、柱、梁、板、墙等构件组成的承重骨架。
（二）房屋常见的结构形式有哪些？
答：住宅房屋常见的结构形式有三种：
= 框架结构—由钢筋混凝土柱、梁、板建成的结构。
= 混合结构—由砖墙（柱）、和混凝土楼板建成的结构。
= 砖木结构—由砖墙（柱）、木桁或木屋架建成的结构。
（三）房屋会“衰老”吗？
答：会，房屋就像人的身体同样会有生老病死，风吹雨打中难免会患点小恙，平时需
定期保健。房屋在使用过程中，由于材料的老化，构件强度的降低，结构储备的
减少，必然会产生由完好到损坏，由小损到大损，由大损到危险。
（四）什么原因会引起房屋损坏衰老？
答：1. 设计因素 — 设计错误，无证设计，设计标准过低；
2.施工因素 — 未按标准、规范操作，未达到设计要求，偷工减料 等；
3. 材料因素 — 不成熟的材料，以次充好；
4. 地质因素 — 特种地基土体；
5. 人为损害 — 破坏性装修，缺修少养，使用不当，外界影响（如周边环境有爆破，基础、地下室、道路施工及车辆撞击等）；
6.自然影响 — 风、霜、雨、雪及腐蚀及自然灾害（水灾、火灾、地震、台风等）。
（五）哪一类房屋结构较易出现事故？
答：较易出现事故的为混合结构、砖木结构房屋。据不完全统计，历年来我国发
生倒塌事故的房屋中，混合结构、砖木结构房屋占81%、钢筋混凝土结构房屋占8%、

危房鉴定及各种应急鉴定

危房鉴定是对出现异常情况的房屋的危险性鉴定，也包括在各种偶发作用下的房屋危险性鉴定。

房屋鉴定检测的就是能够检测出我们的房屋是否有性隐患，一旦发现房屋存在风险，房屋检测部门会通过房屋检测报告通知房屋业主，让业主能够清楚的知道房屋的问题，是否需要进行修整、是否需要向相关**部门报告等，目的是好的保证居住人员的人身。因此，房屋鉴定检测的意义就是好的保证居住人员的。


使用仪器设备对建筑结构进行包括外观内部、物理性能与化学性能进行测试，对得到的数据进行分析处理。

房屋鉴定主要通过现场调查、现场检测、结构分析反复验算，对检测的房屋性进行*的鉴定，主要通过已发现的危险迹象、隐患或其他需要进行房屋鉴定的房屋。

另一方面还要进行房屋抗震的等级鉴定，房屋结构的改变导致了用途的改变，抗震等级也会相对而言的改变。

改造的房屋抗震能力不一定能承受房屋使用的需求。房屋抗震等级鉴定就是通过检测房屋现状，按照规定的抗震设防要求，对整个房屋在规定的地震作用下的反应进行性评估的过程。

房屋抗震鉴定，大多老校区建筑都有一定的历史了，部分建筑已经不具备现在的使用要求。若直接拆除也会浪费很多资源，以经济的角度来看，不建议直接拆除，而是进行房屋鉴定检测以后继续使用。

另外工程建造过程中、停工续建时或者房屋使用过程中，需要进行加层、扩建、插层，或对较大的结构体或者使用功能性改变或者房屋改建时，针对原有房屋结构进行房屋抗震鉴定，综合评估改建后的房屋结构整体性，必要时提出一定的改建方案、对房屋结构的优化措施和房屋原结构加固措施的建议。
承接全国：建筑结构性鉴定，钢结构鉴定，广告牌检测鉴定，灾害检测鉴定，工业厂房检测鉴定，旧楼危楼鉴定，承载力检测鉴定，地基基础工程检测，主体结构工程现场检测，建筑工程质量检测，学校抗震鉴定，玻璃幕墙鉴定，加装电梯钢结构鉴定，旧房性检测鉴定。
无损检测工程承包壹级，建筑结构**单位，公路工程乙级，公司有17名国家一级注册工程师。
本公司已发展成为拥有检测试验设备四百余台，试验范围涉及房屋性检测、建筑原材料及半成品的检验试验、建筑结构试验、地基与桩基检测等几大类工程承包资质的综合性实验，室及工程勘察与地基处理、结构加固等业务。

酒店，宾馆，旅馆等办理特别行业许可证前办理房屋检测鉴定报告用行业诉语叫做“特种行业”特种行业主要检测分与下几种：抽芯钢钢筋检测，还有钻孔强度检测，楼板厚度检测，
动漫城，游艺娱乐场所，网吧、学校、休闲会所、KTV等要做整栋性能检测报告
还有关各种行业检测如下：地基基础工程检测，主体结构工程现场检测，钢结构工程检测，见证取样检测，节能检测，建筑结构检测鉴定，建筑性检测鉴定，房屋结构检测鉴定工程，钢结构加固工程，裂缝灌浆加固工程，墙体加固工程，地基基础加固工程等。


影响房屋使用的因素

1、在建设过程中存在的问题
（1）工程缺乏必要的设计，结构不合理。
（2）施工中使用劣质建材、偷工减料、施工工艺粗糙等。
2、在使用过程中存在的问题
（1）为了满足使用要求，擅自拆改房屋结构，改变房屋原有受力状态。
（2）在装修过程中，擅自拆改房屋结构或明显加大荷载，给房屋整体性、抗震性和结构带来隐患。
（3）随意改变房屋使用用途，影响结构耐久性。
（4）未经设计和审定，擅自在建筑物上设置大型广告牌等。
3、周围环境影响
（1）在原有房屋周边新建建筑，由于附加应力影响，可能使原有房屋损坏。
（2）在原有房屋周边开挖基坑，边坡处理不当，造成原有房屋基础滑移。
（3）周边施工降水，使房屋地基土质发生变化，造成房屋损坏。
（4）房屋地基受水浸泡，导致基础不均匀沉降，使上部结构损坏。
（5）大型机械作业产生的震动也可能会对房屋造成影响。
房屋检测流程
化学、高温高压损伤:房屋结构构件受侵蚀性化学介质的侵害或高温高压作用下所产生结构损伤的检测。
检测内容:1、调查房屋使用和环境情况，确定受损构件的材料组成。
2、对受损构件的损坏部位进行取样，测试其化学成份，确定结构构件的受损范围和受损深度、截面削弱等。
3、确定结构力学模型，进行结构承载力验算，确定结构度，提出处理建议。
耐久性不良:因采用建筑材料耐久性不良，而引起房屋结构构件异常损坏的检测。
检测内容:1、检查确定受损结构构件的材料组成。
2、对结构构件出现的变形或裂缝进行初步分析，必要时应对损坏部位取样，进行微观测试分析房屋外表面红外线检测房屋外表面红外线检测。
3、根据对结构构件组成材料的微观测试进行综合分析，确定损坏原因。
4、确定结构力学模型，进行结构承载力验算，确定结构度，提出处理建议。
火灾损坏、房屋遭受火灾后，其结构构件损坏范围、程度及残余抗力的检测。

检测范围
一般可以分为建(构)筑物结构检测鉴定、建筑工程**鉴定、灾后结构检测鉴定、文物保护建筑质量综合检测评估等类别。
1、房屋完损等级检测
2、房屋检测
3、房屋损坏趋势检测
4、房屋结构和使用功能改变检测
5、房屋质量综合检测
6、房屋其他类型检测
7、各类灾后(雪灾、火灾、震灾)质量检测
8、建筑工程**鉴定
9、住宅套内验收(一房一验)
10、建筑节能检测
11、文物保护建筑质量综合检测评估
12、优秀近代建筑保护检测鉴定
13、历史遗留的程序违法建筑*检测鉴定
14、房屋加层改造检测鉴定
15、因故停工后工程复建前检测鉴定
16、租售前房屋质量检测评估
17、重装修前检测鉴定
18、质量问题争议(诉讼)检测鉴定
19、工业建筑生产改造检测鉴定
20、建筑物使用管理例行的检测鉴定
21、建(构)筑物的抗震鉴定与加固
房屋鉴定业务
1、房屋检测鉴定，房屋质量检测
2、文化、体育、娱乐、宾馆、餐饮、商铺、展厅等公共场所的开业前、转业前和资质年审前的房屋鉴定
3、“五无”工程建筑物的检测鉴定
4、房屋完损等级评定和房屋事故鉴定
5、出租房屋租赁前鉴定
6、房屋改变用途鉴定及改变使用功能鉴定
7、拆改房屋鉴定
8、房屋地基承载力，抗震鉴定
9、房屋装饰装修鉴定
10、施工周边房屋鉴定
11、建筑物的年限鉴定
12、灾后建筑物的鉴定
13、近代建筑鉴定
14、工业厂房鉴定
15、房屋质量的鉴定
16、危房鉴定及各种应急鉴定
17、地铁共振引发的房屋损坏鉴定
18、房屋加固增层改、修缮扩建鉴定
19、建筑结构可靠性鉴定

鉴定常用依据
1、《房屋完损等级评定标准》[城住字（84）*678号]；
2、《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99 2004版）；
3、《建筑变形测量规范》（JGJ 8-2007）；
4、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；
5、《广州市房屋管理规定》（广州市人民***83号令）；
6、《广州市房屋管理规定实施细则》（穗国房字[1997]261号）。

鉴定内容及方式简述
1、对房屋结构类型、建筑层数、房屋地址、建造年代、房屋朝向、房屋产权人、房屋使用人、房屋装修概况及房屋用途进行*调查及描述。
2、用裂缝测宽仪及钢卷尺对房屋的地基基础、上部结构、围护结构、建筑装修及建筑设备进行外观检查、测量，并对部分典型构件裂缝及损坏现状进行拍照及登记。
3、采用电子经纬仪对房屋四大角及部分竖向构件垂直度及倾斜率进行测量。
4、根据现场检查、检测结果，依照《房屋完损等级评定标准》[城住字（84）*678号]对房屋的完损等级做出评定，对不满足性要求的房屋构件提出可靠的处理建议。（备注：对于危险房屋，将按《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99 2004版）进行危险性等级评定）。
什么原因会引起房屋损坏衰老？

答：1.设计因素——设计错误，无证设计，设计标准过低；

2.施工因素——未按标准、规范操作，未达到设计要求，偷工减料等；

3.材料因素——不成熟的材料，以次充好；

4.地质因素——特种地基土体；

5.人为损害——破坏性装修，缺修少养，使用不当，外界影响（如周边环境有爆破，基础、地下室、道路施工及车辆撞击等）；

6.自然影响——风、霜、雨、雪及腐蚀以及自然灾害（水灾、火灾、地震、台风等）。

一、房屋质量检测项目：房屋质量检测业务范围根据检测目的不同分为以下七大类，其内容基本囊括了关系房屋质量的所有项目，房屋质量检测单位对报告的真实性、可靠性负责。
1、房屋完损检测 2、房屋检测3、房屋性鉴定4、房屋结构和使用功能改变检测5、厂房改建抗震等级鉴定6、基坑工地周边房屋性鉴定7、房屋质量综合检测8、房屋其他类型检测9、房屋、厂房灾后（雪灾、火灾、震灾）质量检测10、建筑工程**鉴定
二、房屋质量的检测过程：七类检测内容的检测深度依次递增，各有不同，但均包括以下5部分内容：
1、调查建筑物的使用历史和结构体系；
2、测量倾斜和不均匀沉降；
3、通过文字、图纸、照片、影响等手段记录房屋构件，装修设备的损坏程度部位及范围；
4、利用设备检测相关数据，经过演算后分析原因；
5、综合评级；
三、房屋质量检测报告的性
房屋质量检测是房屋质量评定的较终方式，也是法院裁决的主要依据，其性相当于金字塔的*，报告全国范围内有效。
一、建筑工程质量检测鉴定

对建（构）筑物的混凝土强度、钢筋布置情况、保护层厚度、截面尺寸、结构布置、钢筋强度、混凝土构件内部缺陷（蜂窝、麻面、空洞）、砖砌体强度、砌筑砂浆强度、平整度、垂直度、楼板厚度、钢材性能、施工工艺、螺栓节点强度、焊缝质量、涂层厚度、管材壁厚等参数存在质疑或者已出现相关结构缺陷时，需按原结构设计图纸和国家规范标准进行复核的工程质量检测鉴定。

二、灾后受损应急鉴定
受火灾、台风、雷击、雪灾、白蚁侵蚀、化学物品腐蚀及汽车撞击等灾害导致的房屋结构性损伤。

三、厂房承重能力检测
针对各类生产厂房放置大型设备进行可靠性鉴定，为设备放置提供依据，为生产提供**。同时，有的加固施工队伍，针对不满足设备放置的厂房楼面，提供的加固设计施工，确保设备的使用。机器设备放置于楼面的性，除了跟厂房的楼面承载能力有关，也跟机器设备的具体尺寸、净重、运行规律、支点情况、放置位置及放置方式有关，经过多年的工作实践总结，我公司已经熟悉各种大型设备性能、重量、受力、震动等特性（比如切片机、印刷机、注塑机等等），可帮助客户了解建筑物的实际承载能力及机器设备生产使用时对房屋的影响，为机器设备的放置及使用提供参考及基于考虑的合理使用建议。

四、学校、幼儿园等培训机构房屋检测
由于学校、幼儿园等教育场所的特殊性，对房屋结构及抗震能力的要求均普通房屋建筑，我国建筑设计及抗震规范明确规定，此类场所的抗震等级均需在当地原有抗震等级的基础上提高一个等级，以确保学校、幼儿园的建筑，为学生、小孩提供**。我公司在全国各地承接了几百个幼儿园的检测鉴定工作，积累了丰富的检测鉴定经验，可为各种类型的学校、技校、幼儿园、午托班等教育培训机构提供的检测鉴定服务。

五、酒店、宾馆等办理特种行业许可证类房屋检测
根据国家指示文件精神，针对酒店、宾馆等行业需要办理特种行业许可证方可合法营业，在办理特种行业许可证时需要提交房屋检测报告，我公司针对此类情况专门成立酒店宾馆类房屋检测小组，为客户提供房屋检测报告，确保报告真实有效，可用于办理特行证明。
鉴定业务

（1）学校、医院、办公楼、住宿楼等房屋的性检测鉴定

（2）工业建筑的性检测鉴定

（3）危险房屋及应急房屋检测鉴定

（4）火灾、水灾、地震等灾后房屋性检测鉴定

（5）建筑资料缺失，结构质量检测鉴定

（6）施工（震动、爆破、挖基坑）周边房屋性检测鉴定、证据保全鉴定

（7）房屋改造（拆墙、装修、加层、改变使用功能、增加使用荷载）前检测鉴定

（8）建筑抗震检测，抗震承载力检测鉴定

（9）特种营业的房屋结构质量年审检测鉴定

（10）专项鉴定（建筑构件承载能力、裂缝、挠度、损伤、耐久性）

检测业务

（1）材料（混凝土、烧结砖、砌筑砂浆、钢材）强度检测

（2）钢筋布置、保护层厚度检测，楼板厚度检测，钢材截面尺寸检测

（3）裂缝宽度、深度检测

（4）钢材焊缝质量、涂层厚度、钢材硬度检测

（5）螺栓连接质量检测

（6）建筑物沉降变形观测

（7）建筑地基基础检测

（8）室内环境空气质量检测

（9）建筑电气工程检测
怎么判断自住房屋是否需要房屋鉴定
一般来说在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物，这就属于拆改房屋结构、明显加大房屋荷载或者在楼顶设置广告牌等高耸物的，这就需要找到房屋鉴定机构经过的鉴定后确认符合条件后才可以设置。

严重损坏的房屋一般不得装饰装修，确需装饰装修的，应当先进行房屋鉴定，并根据房屋鉴定报告书建议采取修缮加固措施，达到居住和使用条件后，方可进行装饰装修。

非住宅房屋装修涉及拆改房屋结构、明显加大房屋载荷的，应当由房屋鉴定机构鉴定符合条件后，方可施工。

原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，经营者应当向房屋鉴定机构申请房屋鉴定。

因发生自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋的，房屋所有人应当及时向房屋鉴定机构申请房屋鉴定。

兴建大型建筑或者有桩基、地下建筑物和构筑物等建设项目的，建设单位应当在开工前向房屋鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋鉴定，并按照规定采取保护措施。

房屋鉴定一般检测单位在具体检测实施中，具体做如下检测工作：

1、调查房屋建筑概况：对建筑的年代、布局、功能、风格、环境，以及终要求进行了解和解析。

2、考证房屋历史沿革，保护部位及保护要求；

3、建筑结构图纸测绘：重新对房屋的整体布局、结构尺寸等进行测量，并绘成图纸；

4、结构体系复核检测；

5、构件尺寸和配筋复核检测；

6、结构材性检测；

7、房屋完损状况检测；

8、房屋倾斜及沉降测量；

9、结构验算与性分析；

10、抗震性能评估；

11、结构维修可行性建议。通过以上检测手段，判断建筑的现阶段状况，和质量的综合性评估，保证建筑物的长期和良好的运行状态，在检测中，为建筑物提供**，并出具*的房屋鉴定报告和房屋加固建议及方案。